전주 코오롱하늘채 현재 ‘사업비의 3%’면 시행 가능공사비 97% 대출 자체가 지뢰밭
비율 높을수록 전반적 위험 감소주요국은 20~40% 수준으로 규제정부, 20%까지 단계적 상향 추진
부동산 시장 부실의 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기자본비율을 사업비의 3%에서 20% 수준까지 끌어올리면 아파트 건설 총사업비가 11.1% 줄어드는 것으로 나타났다.
한국개발연구원(KDI)은 22일 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도 개선 방안’ 보고서를 통해 2013~2025년 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과를 발표했다.
현재 대부분 PF 사업은 시행사가 총사업비의 3% 정도만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사(건설사) 보증에 의존해 금융기관 대출로 충당한다. 이에 부동산 경기가 침체하거나 공사비·금리가 올라 PF 사업이 흔들리면 대출해준 금융기관 부실이 커질 수 있다. 주요국들은 한국과 달리 시행사가 20~40% 수준의 자기자본을 들여야 한다. 정부는 이를 개선하기 위해 지난해부터 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다.
KDI 분석 결과, PF 사업 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 위험이 감소하는 것으로 조사됐다. 시행사의 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 늘어날 경우, 아파트 등 주거용 사업장의 ‘엑시트(Exit) 분양률’(손익분기점)은 약 13%포인트 감소하는 것으로 나타났다. ‘엑시트 분양률’이란 시행사가 PF 대출을 갚으려면 달성해야 하는 최소한의 분양률이다.
이 지표가 낮아진다는 것은 아파트 미분양이 늘어도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 생긴다는 뜻이다.
반대로 시공사의 자기자본비율이 낮으면 PF 부실 위험이 늘어났다. KDI가 미국에서 2015~2024년 착공된 1만5000개 아파트 사업장을 분석한 결과, 아파트 PF에서 부채비율인 주택담보인정비율(LTV)이 17%포인트 늘어나면 착공 후 3년 이내 부실 확률이 0.39%에서 0.63%로 올라갔다. 부실 후 회생할 가능성은 55%에서 44.1%로 내려갔다.
자기자본비율이 늘어나면 총사업비도 아낄 수 있다. KDI는 자기자본비율이 20%로 늘어나면 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소한다고 분석했다. 특히 아파트 등 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3151억원에서 2801억원으로 11.1%나 감소했다. 자기자본이 많을수록 고신용 시공사의 보증을 받을 필요가 줄어 비용을 아낄 수 있고, 대출 규모가 작아 이자 부담도 줄어들기 때문이다.
KDI는 PF 부실을 막으려면 “프로젝트금융투자회사(PFV)에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입해야 한다”고 제안했다. 국내 대형 부동산 개발사업은 투자자가 많고 권리관계와 자금 흐름이 복잡해 시행사가 페이퍼컴퍼니인 PFV를 내세워 사업을 시행하는 경우가 많다. 평균 자기자본비율이 38%에 달하는 리츠(부동산투자회사)와는 달리, PFV는 건전성 규제와 감독 사각지대에 놓여 자기자본비율이 3%에 그친다.
KDI는 “PFV에 자기자본비율을 규제하고, 부동산 금융에 전문성이 있는 부처를 주무부처로 지정하고 인허가와 감독을 해야 한다”고 촉구했다.
한국을 관광 중인 외국인들에게 편의점이 ‘필수 방문코스’가 된 것으로 나타났다. 외국인들이 많이 사 간 상품은 바나나맛우유, 반숙란, 맥주 등으로 품목도 다채로워졌다.
GS리테일이 운영하는 편의점 GS25는 올해 해외 관광객 매출이 역대 최대를 기록했다고 22일 밝혔다.
GS25가 알리페이와 위챗페이, 유니온페이 등 외국인 간편결제 서비스를 통해 발생한 매출을 분석한 결과 올해 1∼8월 매출은 지난해 같은 기간보다 66.5% 늘었고 2023년 같은 기간보다는 312.9% 증가했다.
외국인 고객이 선택한 인기 상품은 바나나맛우유(아래 사진), 반숙란, 맥주, 편의점 하이볼, 디저트빵, 그릭요거트, K팝 앨범 등이다.
GS리테일은 ‘K편의점’이 방한 관광 때 꼭 들러야 하는 코스가 되면서 ‘해외 관광객 특수’를 누렸다고 분석했다. 올해 1∼7월 한국을 찾은 외국인 관광객은 1000만명 규모로, 지난해 같은 기간보다 130만명 이상 늘었다.
중국인 단체 관광객 무비자 입국 한시 허용과 중국의 황금연휴 등을 고려해 GS25는 알리페이 결제 고객 등을 대상으로 할인과 경품 행사 등을 진행한다. 일본 관광객의 편의를 높이기 위해 24일부터 일본 최대 규모의 간편결제 수단인 ‘페이페이’ 서비스를 도입하기로 했다.
GS리테일은 넷플릭스 애니메이션 영화 <케이팝 데몬 헌터스>(케데헌) 인기에 따라 지난 17일부터 김밥과 주먹밥, 분식세트 등 케데헌 협업 상품을 선보이고 있다. 해외 관광객 방문이 많은 지역 내 8개 거점 매장은 ‘케데헌 특화 매장’으로 운영하기로 했다.
파리바게뜨를 운영하는 SPC그룹은 2027년 가동을 목표로 미국 텍사스에서 제빵공장 착공을 했다고 17일 밝혔다.
텍사스주 존슨카운티 벌리슨시에 있는 산업단지 하이포인트 비즈니스 파크에 들어설 이 제빵공장은 SPC가 2억800만달러(약 2900억원)를 투자해 2029년 완공할 계획이다.
우선 2027년 약 1만7000㎡ 생산 시설을 건립해 가동을 시작한 뒤 2029년까지 2만8000㎡ 규모로 확장할 예정이다.
SPC는 이를 위해 지난 2월 약 15만㎡ 규모의 공장 부지를 매입하고, 존슨카운티·벌리슨시로부터 최대 1400만달러(약 200억원) 규모의 지원금을 승인받았다.
텍사스 공장은 2030년까지 1000개 매장 개설이 목표인 북미 시장은 물론 향후 중미 시장 진출을 위한 교두보로 활용하겠다는 것이 SPC 계획이다. 파리바게뜨는 현재 미국과 캐나다 등 북미 지역에서 250여개 매장을 운영하고 있다.
SPC는 도널드 트럼프 미국 대통령의 2019년 방한이 텍사스 공장 건설의 계기가 됐다고 설명했다. 당시는 트럼프 1기 행정부 시절로, 트럼프 대통령이 허영인 SPC그룹 회장 등과 한 ‘한국 경제인 간담회’에서 대미 투자 확대 등을 요청했다.
텍사스 공장 착공식에는 허 회장과 허진수 파리바게뜨 사장, 크리스 플레처 벌리슨 시장, 크리스토퍼 보데커 존슨카운티 판사 등이 참석했다.
파리바게뜨 관계자는 “텍사스 공장은 파리바게뜨가 글로벌 베이커리 브랜드로 나아가기 위한 전진기지 역할을 담당하게 된다”고 말했다.

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